부동산 세금과 임대료 상승 연구결과 (조세 전가와 조세 귀착)

어제 흥미로운 기사를 받았습니다.

종부세 20만원 늘면 월세 20만원 오른다 종부세 332만원 늘면 월세 332만원 오른다 파이터치연구원 보고서 주택 보유세 1% 증가하면 월세가격 0.06% 상승시켜 세금-임대료 상관관계 확인 www.hankyung.com

부동산 학개론에서 나오는 기본 원리 조세의 전가와 귀착 원리

에 대한 실제 연구 결과입니다. 집주인의 주택 보유세가 1%이상 증가하면 이듬해 세입자의 집세가 0.06% 오른다는 연구 결과가 나왔다. 임대인의 종합 부동산세가 연간 332만원 오르면 임차인이 부담는 임대료도 나이 20만원 정도 오른다는 분석 연구원은 한국을 포함한 경제 협력 개발 기구(OECD)22개국의 2000년부터 2020년까지 20년간의 자료를 분석했다. 각국에서 임대인의 이윤, 주택 보유세, 집값, 주택 수요·공급량 등의 자료를 뽑은 후 응용 통계학 분석 기법인 “하우스만·테일러 추정 법”을 도입하고 계산했다. 그 결과 주택 보유세와 집세가 비례적으로 증가하는 “양(+)의 상관 관계”를 갖는다는 결론을 도출하였다.한국을 포함한 22개 조사 값의 평균을 내면 주택 보유세가 1%이상 증가하면 이듬해에 임차인의 집세는 0.06% 오르는 것으로 나타났다. 보유세 부담이 새로운 임대차 계약 때 집세에 전가된다는 것은 부동산 시장의 상식과 상관 관계를 수치로 밝힌 것은 처음이다. 연간 20만원이 집세로 전가될 것이다.종합 부동산세율은 2주택(조정 지역)및 3주택 이상의 경우 2018년 0.5~2.0%, 2019년 0.6~3.2%, 지난해 1.2~6.0%로 매년 상승세이다. 연구원 측은 “종부세 인상의 부담을 전세 가격에 전가시키는 것은 어렵지만 금액 단위의 작은 집세는 비교적 쉽게 영향을 미칠 수 있어 정비례할 가능성이 높다”라고 주장했다. 마리·지현 선임 연구원은 “종부세는 집값 안정을 도모하는 지방 재정의 균형 발전을 목적으로 도입됐지만 세 부담 증가는 전월세 가격을 상승시키고 실질적으로는 임차인에게 조세를 전가하는 부작용을 유발하고 있다”라고 지적했다.

물론 민간 연구자의 연구 결과이며 일부 편향된 내용이 있을 수 있습니다. (통계는 의도가 들어간다) 하지만 한국뿐만 아니라 주요 국가 통계를 이용해 숫자로 산출한 첫 연구 결과라는 데 의의가 있습니다.

추가로 조세 전가와 귀착에 대한 기본적인 내용을 적어보겠습니다. (부동산상식)조세의 전가와 귀착원리를 이해하기 위해서는 우선 부동산시장의 ‘탄력성’에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 1. 탄력성이란?

간단히 말해서, 시장에 가해진 자극에 대한 반응. 자극 대비 반응이 크면 탄력적 자극 대비 반응이 적으면 비탄력적

예를 들어 주택 시장에 대한 공급량이 전년 대비 10% 증가했다고 생각해 봅시다. 수요가 고정적이라면 공급이 늘었으니 가격은 하락하는 게 정상일 겁니다. 하지만 워낙 수요가 강해서 가격이 하락하지 않았어?= 비탄력적인 시장, 그런데 금리 등이 높아져 수요가 더 줄어든 경우?= 탄력적인 시장 이렇게 이해하시면 됩니다. 2. 조세부담=비탄력적인 쪽이 부담.경제학과 무관한 공대생인 나도 자주 본 밑그림조세 전가=남에게 세부담을 이전.조세 귀착=최종적으로 누가 부담할 것인가.조세 귀착은 비 탄력적인 쪽이 부담한다.간단히 말하면 급한 사람이 하라는 거예요.예)정부가 재산세를 10분 늘렸다.이것을 혼자서 10을 모두 부담하는 임대인은 없으므로, 10중 얼마를 임대료에 포함시킬지 고민이다.조세의 전가에 고민하다가 최종 임대료를 얼마나 끌어올리는 것?->조세 귀착 결정 임대인에게 탄력적인 시장?공급이 수요보다 적은 경우/임대인 우위 → 임대료는 재산세만 상승.임대인에게 비 탄력적인 시장?공급이 수요보다 충분히 많은지.금리 상승/자본 조달이 어려운 시장인가.임대료는 재산세보다 적은 상승.최근 몇년간 부동산 시장을 되돌아보면 금리 인상기 18~19년&공급이 큰 지역 → 역전 얻음 발생, 재계약 때 오히려 돈을 갚다.20~21년의 금리 급격히 내리고 유동성 풍부한 → 공급이 많아도 전체적인 임대료 상승.22년 갑자기 토기 급격한 인상과 유동성 축소:공급이 많은 곳 → 미분양 폭탄으로 전세 가격 폭락.:공급이 적은 곳도 임대인 금리 부담이 큰 곳은 → 매매/전세 함께 하향 안정세, 집세는 상승:공급이 적다&임대인 금리 부담 없는 곳 → 희소성으로 매매가 오르면서 전세 가격도 유지결국 올해 시장도 금리를 유례없는 속도로 인상했을 뿐 급한 쪽이 가격부담을 하는 시장원리에서 크게 벗어난 적은 없습니다.역전세 늘자 갭투자자 비명 늘어… 월세 고공행진 [한파 맞은 부동산시장②]#. 세입자 김모씨는 2년 전 계약갱신청구권을 사용했고 올해 10월 전세 만기가 도래하는 상황이었다. 계약갱신청구권을 사용할 당시 집주인은 2년 뒤에는 4년치(2+2년)의 보증금을 확실히 올려 집을 낼 것으로 알려졌다.news.naver.com역전세 늘자 갭투자자 비명 늘어… 월세 고공행진 [한파 맞은 부동산시장②]#. 세입자 김모씨는 2년 전 계약갱신청구권을 사용했고 올해 10월 전세 만기가 도래하는 상황이었다. 계약갱신청구권을 사용할 당시 집주인은 2년 뒤에는 4년치(2+2년)의 보증금을 확실히 올려 집을 낼 것으로 알려졌다.news.naver.com연준이 23년, 24년이나 돼야 금리를 올린다는 말을 믿고 레버리지를 크게 넓힌 사람들은 유동성 관리에 어려움을 겪고 있을 것입니다. 오히려 대출 제한을 거는 것이 충격을 완화하는 효과를 주고 있군요. 그런데 전세보증금이 줄어도 전세대출이 많았던 사람들은 이자부담이 줄지 않았습니다. 집세는 올라갑니다.청년들 몰리면서 월세까지 품귀…”집도 못보고 계약금 보내” 서울 8월 월세 수급지수 100.1 수요가 공급 첫 추월금리 급등에 전세대출 부담 ‘깡통전세’ 우려도 월세 부추겨 청년 많이 찾는 원룸·오피스텔 월세 20만원 올려도 금세 매진되면서 매수심리는 급격히 얼어붙고 아파트 매입n.news.naver.com결국 계산된 생활을 설계하기 위해서는 외부 변수에 영향이 적은 고정 금리 주택 담보 대출로 인플레를 녹이거나 강력한 현금 흐름을 보유해야 한다는 원리를 다시 일깨우고 있습니다.카즈 가에서 도우프즈아에 급격히 바뀌면서 유동성이 용이한 자산에서 가격이 하락한다(암호 통화, 주식), 그 다음은 부동산까지 습격을 받았습니다. 얼마나 금리 인상에 취약한 레버리지를 많이 벌었는가에 의해서 가격의 하락 폭이 결정될 것이다.금리 인상의 입구에 어느 정도 위험 관리를 둔 사람들은 오히려 다시 한번 기회를 노리고 있는 셈입니다. 결국 끝까지 다 먹느니 다음 사람에게 음식을 남기고 매도한 사람들이 적중했다.투자는 생존이 우선이다.정말 탐욕을 조절하면서 투자하기 힘들다는 것… 그렇긴예전 자산시장을 설국열차에 비유해 시장이 흔들려야 자산계급 이동의 기회가 온다고 한 분들이 있었습니다.어차피 가만히 있으면 3등석은 3등석이에요.누군가는 뒷좌석으로, 또는 열차에서 탈락. 누군가는 그 빈자리로 돌진하는… 앞으로 몇 년이 또 그 기회의 기간이 될 것 같아요.